Immobilienrecht

Immobilienrecht ist vielseitig. Ich helfe Dir durch den Dschungel.

Was heißt Immobilienrecht?

Hierbei handelt es sich um die Rechtsvorschriften rund um das Eigentum von Immobilien (Haus, Eigentumswohnung, Wohneigentum, Grundschuld, Nießbrauch, Wohnrecht, Dienstbarkeiten etc.).

Der Kaufvertrag, die Grundschuldbestellung, Nießbrauch und Wohnrecht müssen immer beim Notar beurkundet werden. Das ist eine Warnfunktion. Denn Wohneigentum ist so teuer, dass man dafür oft sein ganzes Leben arbeiten muss, um das Darlehen zurückzubezahlen. Der Notar muss dich neutral beraten. Dabei kommt es für dich auf den Notar an, wie gut er erklären kann.

Ich kann helfen, wenn es darum geht zu prüfen, welche Auswirkung hat das Wohnrecht oder der Nießbrauch auf eine Darlehensaufnahme. Oder wie kann man erreichen, dass die vorrangigen Rechte wieder gelöscht werden. Wie sieht das Grundbuch aus (Wer ist aktuell Eigentümer? Welche Belastungen/Kredite lasten auf dem Grundstück?) Kann ich die Bank zwingen, eine alte Grundschuld zu löschen? Was ist im Erbfall zu beachten?

Nießbrauch

Damit räumt der Eigentümer einem Dritten Rechte ein. Das bedeutet, der Nießbraucher darf die gesamte Immobilie nutzen, die Miete einziehen oder Früchte ziehen. Dafür muss er aber auch die Unterhaltungskosten für das Gebäude zahlen. Das „vergisst“ der Nießbraucher gerne. Denn die Behörden schreiben zunächst den Eigentümer an. Das Nießbrauchsrecht erlischt erst mit dem Tod des Berechtigten.

Nießbrauch wird gerne eingetragen, damit Erbschafts- und Schenkungssteuer gespart werden können. Die Eltern übertragen die Immobilie schon zu Lebzeiten auf die Kinder. Aber:

  • Der Nießbraucher kann die Immobilie nicht mehr zurückbekommen. Er wird unselbständig. Wenn er sich mit seinen Kindern streitet, nicht einig ist, was mit dem Gebäude zu tun ist oder auf dem Grundstück gemacht werden soll, haben die Kinder als Eigentümer das letzte Wort.
  • Damit wird es schwierig, einen Kredit für die Immobilie zu bekommen. Denn der Eigentümer hat keine Einnahmen, um die Kreditraten zu zahlen. Und der Nießbraucher ist kein Eigentümer und kann der Bank keine Sicherheiten bieten. Und wenn der Nießbraucher nicht zahlt, muss man eine Immobilie mit Nießbrauch versteigern. Das braucht in der Regel den ganzen Wert der Immobilie auf. D.h. für die Bank hat die Immobilie fast keinen Wert.
  • Wenn der Nießbraucher (die Eltern) nicht zahlt, trägt der Eigentümer (die Kinder) das Kostenrisiko. Der Nießbraucher bekommt die Mieten, um die Kosten zu zahlen. Aber die Rechnungen für Grundsteuer, Wasser, Strom etc. erhält der Eigentümer. Zahlen muss der Nießbraucher. Der Eigentümer ist also darauf angewiesen, dass der Nießbraucher zahlungsfähig und zahlungswillig bleibt. Sonst bleibt der Eigentümer auf den Kosten sitzen, heißt er muss sie selber zahlen, ohne die Einnahmen zu haben.
  • Der Nießbrauch erlischt erst mit dem Tod des Nießbrauchers. Wenn er oder sie also jahrelang im Pflegeheim liegen, steht das Geld dem Nießbraucher zu. Vom Eigentümer können keine Mietverträge abgeschlossen oder Renovierung der Wohnungen, des Hauses vorgenommen werden. Die Immobilie verkommt. AUSNAHME: Im Nießbrauchsvertrag ist geregelt, dass der Nießbrauch erlischt, wenn der Nießbraucher nicht mehr in  der Immobilie wohnt bzw. wohnen kann. Das steht aber regelmäßig nicht drin. Ich empfehle das aber dringend. Formulierungsvorschläge bekommst Du bei mir.

Wohnrecht

Beim Wohnrecht steht dem Berechtigten nur das Recht zu, einen bestimmten Teil des Hauses, in der Regel eine Wohnung zu bewohnen. Es sollte im Einzelnen geregelt werden, welche Kosten der Wohnberechtigte noch zu tragen hat und ob er eine Miete zahlen muss. Eine Miete gehört allerdings nicht zum Wohnrecht. Denn es soll dem Wohnberechtigten ermöglicht werden, bis an sein Lebensende dort wohnen zu bleiben, unabhängig von seinen finanziellen Verhältnissen. Wenn der Wohnberechtigte also nur eine niedrige Rente bezieht, muss er trotzdem ausziehen. Das widerspricht dem Sinn und Zweck eines Wohnrechts. Es erlischt erst mit dem Tod des Berechtigten.

Was passiert aber, wenn auch hier die Person jahrelang im Pflegeheim liegt? Keiner darf die Wohnung betreten. Wer kümmert sich um die Heizung? Wer trägt dann die Kosten für Heizung, Strom, Müll, Wasser etc.? Der Eigentümer muss es zahlen.

AUSNAHME: Im Wohnrechtsvertrag ist geregelt, dass der Nießbrauch erlischt, wenn der Nießbraucher nicht mehr in  der Immobilie wohnt bzw. wohnen kann. Das steht aber regelmäßig nicht drin. Ich empfehle das aber dringend. Formulierungsvorschläge bekommst Du bei mir.

Infoveranstaltungen

Habe ich Dein Interesse geweckt? Besuche mich gerne auf einer Infoveranstaltung. Ich halte regelmäßig Vorträge zum Thema Patientenverfügungen, Erbrecht und Immobilienrecht.

Auf Anfrage halte ich diese auch gerne für Privatgruppen, Vereine oder Verbände indivduell auf deren Bedürfnisse zugeschnitten.
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